不動産投資の成功の要素 その２その３

 前回、うまくいくオーナー様の特徴の1つ目をお話致しましたので、今回はその続きです。

 

特徴の2つ目は「投資として長期的視点で見ることができる」ことです。

うまくいかれている方の多くが、目の前の損得に振り回されず、ちゃんとした「投資」の視点をもってお金を使われています。「小利をむさぼって大利を失う」ではなく「損して得取れ」が出来るかどうかが大切です。

よくあるのが「工事費を必要以上にケチって安かろう悪かろう部屋を作ってしまい、空室が増え結果的に家賃が下がる」とか「手数料をケチって協力業者さんから今後の紹介が減る」とか、「人件費を必要以上にケチって自分の時間がなくなる」といった目の前の利益を優先してケチな状態になったことで、将来得られるであろう利益や得（徳）を失う事例です。節約することとケチなことは違います。

これは単にその方の資質としてケチ、という事もあり得ますが、長期的な展望で不動産投資・賃貸経営の目的や目標を見れていない、ということも原因かも知れません。これは目的・目標という原点に返ることで防ぐことが出来るかと思います。

 

最後3つ目の特徴は「考え方に柔軟性がある」ことです。

ダーウィンの進化論の中に

「最も強い者が生き残るのではなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残ることが出来るのは、変化できる者である」

とあるように、変化に対応できる柔軟性は不動産投資・賃貸経営を成功させるにあたっても非常に大切です。

不動産業界自体は他の業界に比べると変化の少ない遅い業界です。未だにFAX使って資料のやり取りが当たり前のように行われているところも多々あります。とはいえ顧客の一つである入居者の方は業界外の人々がほとんどで、そのニーズや市場の変化は日々すごいスピードで起こっています。不動産オーナーや管理会社はその変化に対応していく必要があるのです。

よく言われるのが「今まではこのやり方で入居者が決まっていた」とか「外国人や高齢者、性的マイノリティは入居は不可」などで、視点が顧客ではなく自分や内側にあることが多いと、中々顧客のニーズを満たせません。現状維持は退化である、と言われるように知識や情報とともに「自身の考え方」もアップデートしていく必要があります。

決して流行に流されるのではなく、流れに乗る、という変化への対応ができる、これはうまくいくオーナー様の特徴の一つです。

 

いかがでしょうか？うまくいくオーナー様の特徴を3点挙げさせて頂きました。

3つの特徴を見て頂いてお気付きだと思いますが、

「うまくいくオーナー様の特徴」＝「優秀な経営者」の特徴です。

何度も言うように、不動産投資・賃貸経営　＝　経営　です。

不動産投資・賃貸経営を成功させるためには、経営者としての考え方、知識、技術を磨く必要があるということです。

私どもオーナー様のパートナーとなるべき不動産コンサルタントも同様に、経営者としての視点を持てるよう、日々研鑽しております。

 

次回以降は目的・目標を達成するための具体的な『戦略』のお話を少しずつお伝えできればと思います。

不動産投資の成功の要素 その１

ずっと、不動産投資・賃貸経営の考え方的なお話を続けておりますが、大切なお話なので、もう少しお付き合い下さい。

 　

少し前の不動産投資がブームにもなっていた時は、初めての収益不動産の購入でご相談に来られるお客様がたくさんいらっしゃいました。

また我々は賃貸経営のコンサルティングも行っておりますので、すでに物件を所有されている中で、沢山の課題や問題に直面して相談に来られる方も沢山いらっしゃいます。

常にその方の目的・目標を念頭におき、アドバイスやご提案をさせて頂いておりますが、正直なところ、その中の全員が全員うまくいくという訳ではありません。もちろんご相談頂くオーナー様皆様に成功して頂きたい、問題を解決して良い方向に向かってもらいたい、と常に思っておりますし、その為のフォローやアシストをさせて頂くのが我々の使命でもあるのですが・・・我々の力不足の面もあるかも知れませんが、実際は中々うまくいかないこともあります。

 

では、「うまくいくオーナー様」と「うまくいかないオーナー様」の違いが何なのでしょうか？

私なりに考える「うまくいくオーナー様」の特徴が３つありますので、本日はまずその中の１つ目をお話出来ればと思います。

 

まず一つ目は「決断力・行動力がある」ことです。

うまくいかれているオーナー様の多くが、決断が早く行動が早いです。必要な情報を精査（自分で調べたり、専門家のアドバイスをもらったり）して、納得がいけば多少のリスクや不安はまるっと飲み込んで決断・行動されます。しかも素直に情報や意見を受け入れられます。あーだこーだと仰って、決断や行動を先延ばしにしていると、うまくいかないことの方が圧倒的に多いです。

不動産投資・賃貸経営に「ゼロリスク」や「100％完璧な物件」は基本的にあり得ません。その中でリスクというもの自体に対して過度に不安を抱いたり、もっと良い物件があるのではないかという「無いものを探す旅に出る」ことが好きな方はあまり不動産投資には向いていないと思います。（それ自体が悪いと言っている訳ではないです）

 

また決断や行動が遅くなる要因として、情報過多ということもあります。

現在インターネットや書籍、雑誌、セミナー、口コミ、SNSなど不動産投資・賃貸経営に関係する情報は世の中に溢れかえっており、何が正しくて何が間違っているのかが一見すると分かりにくい状況になっています。

ただ以前からお伝えしておりますように、人それぞれ目指している「目的」や「目標」は違いますので、情報の正解不正解は人によって違います。ですのでその方の目的・目標にあった方法・情報を見つけて活かしていけば良いのですが、多数の情報に振り回され、決断・行動できなくなる「ノウハウコレクター」となってしまう方も多くいらっしゃるのが現実です。

勉強して知識をつけること自体は非常に大切だと思いますが、その知識を正しく活かすことが出来なければ意味がありません。多数の情報に振り回され決断・行動出来ないでいるという事は、知識や情報を正しく活かせていない状態と同じです。

 

まずはあまり考えすぎずに一歩踏み出してやってみよう。この気持ちが非常に大切です。

２つめと３つめの特徴についてはまた次回に。。　　続く

賃貸経営は戦略的に

 不動産投資・賃貸経営で失敗しない為に、「目的」「目標」が大切です。そして更にその「目的」「目標」の達成のためには、正しい「戦略」が必要になります。

では「正しい戦略」とは何か？

不動産投資・賃貸経営の戦略は1つではなく、様々な切り口で色々な戦略を考え、実行していく必要があります。大きくは以下のような戦略項目があるのではないでしょうか。

１．入口戦略（物件購入）

２．管理運営

３．空室対策

４．税金対策

５．出口戦略（物件売却・相続・事業承継など）

各項目の詳細（戦術）については今後順番にお話させて頂くとして、ここでは簡単に概要を少し。

１．入口戦略（物件購入）

不動産投資・賃貸経営の全体を通して、非常に重要な項目になるのが、物件購入の戦略です。ここを間違えると後で取り返しがつかなくなる事もあります。不動産は立地が大きなウェイトを占めます。また融資戦略も含んおり、購入後の運営コスト、客付け、税金、そして最終は出口戦略など、すべての戦略に影響を及ぼしますので「目的」「目標」にあった物件選びが大切です。

２．管理運営

続いて管理運営です。ここは管理会社に管理委託することを念頭におかれた方がよいでしょう。何故なら「餅は餅屋」なのです。その上でオーナー様の「目的」「目標」を達成することを使命としてくれる、優秀な管理会社を探しましょう。

３．空室対策

空室対策については、全不動産オーナー様、管理会社の永遠の課題でもあります。一旦埋まれば対策は終わり、ではありません。また流行やニーズは刻々と変化していきますので、変化に対応できる柔軟さや投資概念をもつことが必要です。

４．税金対策

不動産オーナー様の最大の課題は税金といっても良いくらいです。ただ税金に関しては、過度に節税ばかりを考えるのではなく、必要なものは納めつつ、制度をうまく使って節税するという考え方が大切です。また税理士先生との付き合い方も、物件の収支を大きく左右しますので、ここも抑えるべきポイントとなります。

５．出口戦略

最後に出口戦略ですが、売却する、相続する、承継する、建て替えるなど色々な方向があります。とにかく出口戦略は物件購入から管理運営、空室対策など、最初から行ってきた戦略の集大成になります。行ってきた戦略がうまくいっていないと、最後の出口戦略もうまくいかないことが多いです。

 

不動産投資・賃貸経営では、これら各切り口において、最初に設定した「目的」「目標」の達成につながるよう「正しい戦略」を立て、実行していくことが大切です。

また以前にもお伝えしたように、不動産投資・賃貸経営においても社会のニーズが多様化しており、問題課題も複雑化していますので、それらに柔軟に対応できる優秀なパートナーとなる管理会社や不動産コンサルティング会社、士業の先生方、専門家とタッグを組むことも必要不可欠になるでしょう。

不動産投資は決して「買って終わり」ではありません。むしろその先の運営の方が非常に大切です。

各戦略項目の詳細（戦術）については、今後順番にお話させて頂ければと思います。

続く

芦屋資産塾 Zoomセミナーのお知らせ

 芦屋資産塾にて記念すべき第一回のセミナーを実施いたします。

タイトル：リノベーションで高級マンション市場で資産価値を高める方法

日時：5月14日（金）15:00～16:00

形式：Zoomによるオンラインで実施いたします。

運営：株式会社　アシスト芦屋

担当：新谷有宏・苅谷真

申込方法：担当、もしくは当社までご連絡ください。

フォームでの申込：https://forms.gle/kYoKU1V7d9EX5FjZ7

セミナー内容

１．芦屋の市場について

２．芦屋のマンション相場について

３．リノベーション事例

４．リノベーション物件の販売戦略

５．投資家の保有期間と投資結果

６．本サービスを利用できる物件のタイプについて

７．さいごに

講師

新谷有宏

平成16年4月	株式会社ミスミ 入社
平成25年10月	株式会社ミスミ退職 株式会社アシスト芦屋 専務取締役 就任
平成29年4月	CPM® (IREM [米国不動産管理業協会] 認定不動産経営管理士)　資格取得
平成30年2月	CCIM (米国投資協会認定　事業用不動産投資顧問資格)　資格取得
平成30年1月	資産運用・相続コンサルティング会社 株式会社アシストアセット 設立
令和2年3月	公認 不動産コンサルティングマスター　資格取得
令和2年5月	CCIM (全米認定不動産投資顧問協会) 2020年度　会長に就任
令和2年１０月	株式会社アシスト芦屋　代表取締役に就任

何故、不動産投資をするのか？

不動産投資・賃貸経営には「目的」「目標」が大切。という事をお伝えしておりましたので、今回はその「目的」「目標」についてのお話です。

 

まず「目的」というと難しく考えてしまうかも知れませんし、何か大義名分のような高尚な内容が必要のように感じるかも知れません。ですが不産投資・賃貸経営の「目的」は皆様一人一人様々で、決して難しい内容である必要はありません。

例えば分かりやすいもので言えば、

「今より生活を良くすること」とか、

「子供たちに良いものを残すこと」とか、

「単に借金をなくす為」とか、

「先祖代々のものを守ること」なども目的かも知れません。

「不動産を持つというステータスとして」、という目的もありますよね。

簡単に言えば、不動産投資・賃貸経営をしたいと思った（やっている）動機のようなもので良いのです。自分で始めた場合もあれば、相続などで引き継いだ場合もあるかと思いますので、目的は人それぞれのはずです。

一番よくないのは「なんとなく」やっているという状態です。

特に相続をされた方などに多いのですが、「なんとなく」では行く先を見失いがちで、問題が起こった時の対応の判断基準がその時その時の状況やタイミングによって変わってしまい、結果お金が残らないとか赤字になってしまうなど、いわゆる失敗してしまう可能性が高くなります。

自分で始めたにせよ、相続など引き継いで行う事になったにせよ、自らの不動産投資・賃貸経営の行く先として「目的」を設定することは非常に重要なことです。

 

「目的」の設定ができれば次は「目標」です。これは「いくら？」とか「いつまでに？」といった数値に落とし込めるようなものが分かりやすいと思います。

例えば「今より生活を良くしたい」という「目的」があれば、「毎月いくらのお金が必要か？」といった「目標」の設定が必要になります。

「子供たちに良いものを残すこと」が「目的」であれば、どの位の収入を得られるものを残して、どれ位借入をなくしておくか？といった「目標」が、「単に借金をなくす為」が「目的」であれば、いつまでに借金を無くす、そのために毎月いくら必要か？の「目標」が必要になります。

攻める為にも、守る為にも、収入がマイナスでは攻めも守りも維持することも出来ませんので、そうならないための「目標」が必要です。いわゆる「目標」は稼ぎの数値化です。

 

この「目的」と「目標」の設定ができれば、次はその達成のための「戦略」を組むことができますので、続いては「戦略」のお話をしたいと思います。　続く

不動産投資で失敗しない為に

前回、不動産賃貸経営は文字通り「経営」なので、不動産投資をされるという事は、皆様は「経営者」になるという事なのです。というお話をしました。

まずはこの「経営者になる」という自覚を持って頂いた上で、今回は更にもう少し「考え方」を落とし込んでいきたいと思います。

 

会社でも個人事業主でも、経営者として考えた時、自分が手掛ける事業が「何もせずに大成功」なんてことはほぼありえないと想像できるかと思います。実際そんな事業はほとんど見たことないですよね？

不動産投資・賃貸経営も同じく事業の一つですので、不労（何もせずに）で大成功、ということはほぼありえないかと思います。

では不動産投資・賃貸経営で正しく成功し稼ぐ為に必要なこととは何か？

それは、

①なぜ成功したいのか？稼ぎたいのか？という「目的」

②どのくらい稼ぎたいのか？という「目標」

③稼ぐためにどうするのか？という「戦略」

この3つの設定を行う事です。

この不動産投資・賃貸経営の『目的』『目標』『戦略』を設定することは不動産投資・賃貸経営で成功するための基本中の基本です。

会社でも同じように、経営理念や経営ビジョンといった「目的」があり、作るべき売上や利益といった「目標」が設定され、その達成に向けた「戦略」を組みます。不動産投資・賃貸経営をする上でもこれと同じなのです。

 

非常に大切な事なので簡単にまとめますと、

■　不動産投資・賃貸経営は「経営」

■　不動産オーナー様は「経営者」

■　経営の成功には「目的」「目標」「戦略」が必要

これを意識するだけでも、不動産投資・賃貸経営の結果は大きく変わってきます。

 

では一度考えてみて下さい。

皆様の不動産投資・賃貸経営の「目的」は何でしょうか？

その「目的」を達成するために必要な「目標」は何でしょうか？

次回は不動産投資・賃貸経営の「目的」「目標」についてもう少し深堀してみたいと思います。

続く

不動産投資する人は皆「経営者」

芦屋資産塾のブログでは【失敗しない不動産投資・賃貸経営】と題して、不動産投資・賃貸経営の原理原則を連載形式でお伝えしていきたいと思います。

 【不動産投資・賃貸経営の考え方①】

はじめは不動産投資・賃貸経営の成功において重要なポイントになる「考え方」についてです。

数ある資産形成の中でも不動産投資は比較的低いリスクで安定的な収入の得られる人気の投資です。

ただ多くの方はまだまだ、

「不動産投資＝儲かる投資」「賃貸経営＝不労所得」

などと思われている傾向があります。

実際にご相談をお受けしてお話をしますと、とにかく「儲けたい」、出来れば「はやく今の仕事をリタイアしたい」とか、「楽に稼ぎたい」という願望を持たれている方も多いです。

これは確かに不可能なお話ではありません。ただ今の時代はその願望を叶えるまでの時間のかかり方、取り組み方が、一昔前よりも難しく、厳しくなっています。

 

バブルの時（私は経験しておりませんが・・）のように不動産を買って売ってしたら短期的に差益が出て「なんかわからんけどめっちゃ儲かった」、というような時代もありました。しかし今はそのような時代ではなくなっています。もちろん物件単体や立地によってはそういった現象もありますが、狙って売却益を取りにいくには専門的な知識や経験、人脈が必要です。

また、「人口が増えていて賃貸物件の需給バランスで需要の方が多い時」は、建物を建てれば空室は埋まりどんどん家賃が入ってくる、という流れになるので「不労所得」というイメージが強かったかも知れません。

ただ今の時代は人口減少、物件多数の需給バランスが崩れている状況のため、単に建物を建てても、工夫や労力をかけて空室を埋めていく必要があります。また入居者や建物など賃貸経営における問題や課題も多種多様化してきている為、賃貸経営自体が一筋縄ではいかなくなっています。

 

こういった賃貸経営が非常に難しく複雑になった今の時代に不動産投資・賃貸経営をされる方に、是非ともご理解頂きたいのが、賃貸経営は文字通り「経営」であるという事です。

この考え方は非常に重要なので、私どもご相談者様には必ず心構えとして、

「不動産投資をするという事は自らは経営者になるという事です」

と、お伝えしております。

経営者になったら最初から不労で稼ぐことは難しいですよね。

そう。経営者であれば、事業を成功させて稼げるようになるためには、脳に額に汗かく必要があるという事。不動産投資・賃貸経営は不労所得ではないという事です。

次回以降はもう少し掘り下げて、この「考え方」のお話を続けていきたいと思います。

続く

芦屋資産塾のコンサルタント

芦屋資産塾では、お客様の相談やご要望にお応えする専属コンサルタントが、様々な資格を保有しております。その保有資格の中に「CPM」・「CCIM」という不動産投資・賃貸経営に関する資格の中でも最高峰と言われるものがあります。

CPMとは英語でCertified Property Manager（サーティファイド　プロパティー　マネージャー）の略です。日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」となります。

この資格を認定しているのはIREM(全米不動産管理協会)という団体で、イリノイ州シカゴに本部を置き、世界中の16,000人を超える不動産管理の専門家を会員としています。すなわち、 世界に会員を有するプロパティマネジメントの最高峰であり非常に権威のある資格です。

CCIMは、CCIM Institute（全米認定不動産投資顧問協会）認定の、不動産投資に関する詳細な分析手法を学ぶ米国の高度な教育プログラムです。

不動産投資の先進国である米国で非常に権威のある称号であり、その教育プログラムは世界28 カ国で受け入れられ、14,000 人のCCIM ホルダーが活躍しています。

CPM（不動産経営管理士）では、オーナー様が保有する収益物件の価値の最大化を、運営・資本改善・ファイナンスなどの側面から実現する手法について学びます。一方、CCIM（不動産投資顧問）では、複数の選択肢のなかから最も優れた投資を選び出す手法について多角的に学びます。

近年は日本の不動産投資市場においても、プロとして適正でロジカルな判断を行うことが求められてきていますので、CPMとCCIMを双方保有することによって、

・対象不動産の資産価値を高める運営管理【ＰＭ】の視点

・投資家に対し、投資対効果の最大化を図る【ＡＭ】の視点

の双方から分析を行い、多様な投資判断材料をお客様に倫理観をもって提案することができます。

現在日本には約650名のCPMホルダーと約160名のCCIMホルダーがいます。

（ちなみに現在日本にいる宅地建物取引士の有資格者が約100万人。その内の宅建業従事者でも約32万人いますので、CPM・CCIMホルダーがいかに希少かがわかると思います。）

そしてそのそれぞれのホルダー達が全国各地で活動をしており、セミナー講演、執筆活動、イベント開催、不動産オーナーの問題解決と幅広く活躍しています。また年1回の総会にて大規模な受賞式やパーティーを開催し、CPM・CCIMホルダー同士での交流を図り、経済活動の活発化や業界発展への貢献、情報交換などを行っており、ホルダー同士の繋がり・人脈・協力体制が強いことも特徴的です。

芦屋資産塾では、この「CPM」「CCIM」の両方のホルダーも在籍しており、コンサルタントとしてオーナー様との個別相談に対応しています。これらの知識や技術はもちろんのこと、上記のような全国各地のホルダーとの繋がりや協力体制も最大限活用して、幅広くオーナー様の問題解決やご要望にお応え出来るよう取り組んで参ります。

賃貸経営・不動産投資のご相談は、（株）アシスト芦屋の『芦屋資産塾』まで

 

芦屋資産塾とは

 　　　　　　　　　　　　　　～芦屋資産塾の使命～

【皆様のお持ちの資産を「守る」「活かす（生かす）」「繋ぐ」ためのお手伝いをする事】

芦屋資産塾では不動産を中心とした資産の運用に役立つ情報発信や、セミナー・イベントの開催をして参ります。当ブログにて告知・お知らせ・情報発信致しますのでご期待下さい。

　

さて現在、世界的な新型コロナウイルスの流行の影響もあり、世界経済は大変な状況に向かっていっています。この状況下で、お持ちの資産を正しく運用し、増やし、遺していくことは高度な知識や技術、正しい情報が必要になってきます。

そこで当ブログ内では「失敗しない不動産投資・賃貸経営」と題して、不動産の投資・運用についての基本的な考え方やポイントを連載形式で発信していきたいと思います。

　

自らも不動産オーナーであり、また沢山の不動産オーナー様の課題解決をしてきた不動産のプロでもあり、そしてCPM・CCIMといった高度な資格を保有している我々の会社だからこそお伝えできる

『不動産投資、賃貸経営の原理原則』

その基本に今一度立ち返って頂き、この時代の荒波を乗り切っていく糧として頂ければと思います。

また具体的な不動産の購入・売却、相続や土地活用などの個別相談も随時お受けしております。オンライン面談も可能となっておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

今後とも、よろしくお願い致します。

芦屋資産塾開設しました

芦屋資産塾開始 

アシスト芦屋の新規事業として芦屋資産塾というサービスを開設しました。

また詳細は後日・・・。

まずは「マンションアート」という事業を立ち上げます。

詳細はまた後日・・・。